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    发表于 2013-10-11 16:02:55 |显示全部楼层

    产业地产的产权之痛:创意产业园为金融城让路 [复制链接]

    终究,郑州的文化创意产业园就像过山车一样,从高处风光到低位蹉跎,也就是转眼间的事。
        日前,红专厂、北岸创意文化园要为郑州国际金融城让路而搬迁的传言还在发酵,“四馆一园”的规划又冷不丁出台。按照郑州市规划局在其官网上公布的选址方案,“四馆一园”拟建在郑州塔以南至新港中路一带,与T .I.T创意园现址产生冲突。海珠区政府一名官员对南都记者坦言,“T .I.T迟早也要改建。”实际上,郑州30多个创意产业园齐头并进,本来就是啤酒表面漂浮着的泡沫,盛筵之下,“建立在旧工厂基础上的创意园区大多是暂时和阶段性的,开发项目一旦来临,这些创意园区一定会面临关门,土地也将被收储。”规划专家、中山大学教授袁奇峰称。
        因为“空间”而来 将无奈而去
        一切似乎无可逆转。天河智慧城、海珠生态城、员村国际金融城等“造城运动”已是棋至中盘,红专厂、T .I.T、北岸码头等创意文化园正好盘在郑州未来各种“城”中,横亘不去。
        北大教授文化产业研究院副院长、文化部国家文化产业创新与发展研究基地副主任陈少峰告诉南都记者,一般来说,一个城市可容纳一两个文化创意园区,像郑州这样的经济发达城市,最多也不超过10个。而相关统计显示,目前,郑州的文化创意产业园已多达36个。
        “企业家们为什么喜欢去选择创意园,这主要与创意产业园里空间开阔、层高比较高,可以给入驻者无限的使用创意空间有关。”入驻T .I.T产业园的7天连锁酒店负责人认为,相关创意产业园多数由旧厂房改造,开间门面非常大,层高通常都可达7-10米。这吸引了对租金便宜、层高空间有特殊诉求的公司入驻。“尤其是搞设计、创意的公司就特别青睐这种空间。”
        【评论】:文化产业园区空壳化明显 轻园重区是正道
        而郑州平面设计师协会秘书长王浩直言,郑州市区创意园太多,很难找到内容文化企业来支撑,“他们收取的费用太高,创业者租不起,但如果有了一定发展规模的,又没必要进去。后期进驻的多数不过想做生意而已。”
        南都记者昨日在现场了解到,红专厂内的“站台餐厅”,为了改造出火车车厢在铁轨上行驶的效果,就耗资150多万。而由鹰金钱厂房改装而成红专厂,其租金也从早期的30元/平方米,涨到100元/平方米,以后按每年7%-8%的幅度递增,最贵的铺位租金已飙到240元/平方米。
        事实上,如何腾笼换鸟,激活商圈物业,政府的意见早已落定。
        郑州市在2008年出台的《关于推进市区产业“退二进三”工作的意见》中规定,企业利用原址从事创意产业等第三产业后,因城市建设、规划管理需要或政府储备土地等原因需要征收企业土地时,企业应当自政府提出征收土地之日起,无条件配合政府开展征收工作,征收时按原用地性质给予补偿。
        “现在的情况仿佛就是说:政府觉得这个地方不错,等我们搞好了、地皮升值了,我们就该是时候离开了。”郑州美术学院艺术设计副教授钱缨如是感叹,这突显了产业园“痛失产权”后的悲哀。
        没有产权的痛处
        局势就是这样,没有土地产权的创意产业园就像无根飘萍,随着政策的风向,或留或散。
        搬迁公告已经下来。“当时是说先签5年,之后可以续租。现在,完全没有商量。”星坊60创意产业园老板娘麦健梅称,星坊60创意园是原郑州市市政集团-机械施工厂房所在地,依照其与市政集团签订的地块经营权合约,合约期满为2013年4月底。现在该地块将用于建设写字楼
        另一个典型案例发生“北岸文化码头创意产业园”身上,该项目曾被政府寄予厚望———有望建成中国规模最大的创意产业园区,园区所涉规划用地为南方面粉厂、澳联玻璃厂和员村热电厂三大区域,运营商招标也一度落定。但如今,北岸文化码头已被划入国际金融城一期规划内,拆迁已是板上钉钉了。
        相比之下,同样被纳入金融城建设大棋盘的红专厂,目前铺位照租,展览照开,办公楼照建。但据业内人士透露,“红专厂地块也是被政府收为储备用地,只是由鹰金钱公司代管,在代管的真空期内,由机构自发性租下了这一场地。”而红专厂经营团队相关负责人也证实,红专厂并无地块的所有权,其经营团队当时与广东罐头厂签下合约,使用时间为10年,即2009年至2019年。合约期一到,红专厂还是很悬。
        市场焦虑情绪继续蔓延。“看到(四馆一园)公示,心里确实咯噔了一下,估计或多或少,肯定会对T .I.T造成影响。”T .I.T创意园总经理何江说,T .I.T创意园的前身是建于1956年的郑州纺织机械厂,2008年,在政府“退二进三”产业转型升级的政策背景下,纺织工贸集团与德业基集团合作,将厂区改造成为T .I.T国际服装创意园。5年以来,T .I.T总共投入资金近3亿元。现在完全不知道T .I.T创意园的最终结果。“拆还是不拆,暂时没有政府部门和我沟通过。”
        [案例]
        探路者董事长 徐京诺我为何要“重资产”买下产权楼办公?
        我们本身是一个做品牌的公司,做品牌要有一个好的平台,让员工满意,同时也能给客户带来信心,在去年6月份,我们买了别墅式的办公楼,买了一栋,到今年我们又在考虑这样的机会是好难得的,站在品牌未来十年到十五年的基础上,我们觉得一栋不够,今年又增加了一栋,大概两千平米。我们较早选定中企绿色总部作为我们未来发展方向。
        我们把它作为品牌总部,一是因为需要有一个氛围,这边定位是企业的总部,有一定规模的企业总部到这里来,可形成共生效应,而交通便利也是我们考虑的重要因素。此外,这种产业园建筑层距非常高,非常适合作为时尚创意的品牌展示平台。
        [业界观点]
        北大教授文化产业研究院副院长陈少峰
        设立文化创意产业园区的淘汰机制,可从经济效益、产业聚集、交易规模等方面下刀,即考核园区的单位土地面积产生的文化产值;考核园区内部能否形成完整的产业链,产生规模效应;考核园区内能孵化多少家上市企业,单个文化产品的市场份额有多高等等。
        郑州平面设计师协会秘书长王浩
        创意园的重点不是有多少好吃的,不是说能炒几个菜就可以随便进来的。创意园太多,很难找到内容文化企业来支撑,他们有的收取的费用太高,创业者租不起,但如果有了一定发展规模的,又没必要进去。后期进驻的多数不过想做生意而已。

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